פסק-דין בתיק ת"א 28056-03-10

פתח דבר

1.         התובע הוא עורך דין עתיר ניסיון ובעל מומחיות בתחום הנדל"ן ובדיני תכנון ובניה. הנתבע, הבעלים של חלקת מקרקעין בהרצליה, שכר את שירותי התובע בעקבות שינוי ייעוד והפקעת החלקה בשנת 1991. בשנת 2006 פורסמה למתן תוקף תכנית בנין עיר חדשה החלה על חטיבת קרקע והחלקה בכללה. במסגרת תכנית זו הוענקו לנתבע זכויות בניה לבנייתן של 38.76 יחידות דיור (להלן: " זכויות הבניה").

התביעה העיקרית היא לתשלום שכר טרחה בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים. ביסוד הדרישה לתשלום שכר הטרחה עומדים שירותים משפטיים שהעניק התובע לנתבע בין השנים 2006-1991, בקשר עם הפקעת חלקתו של האחרון. לטענת התובע, שירותיו ומאמציו הרבים צלחו עד מאוד והם שהובילו להכללת החלקה המופקעת בתכנית בנין עיר חדשה ולמתן זכויות בניה מפליגות לנתבע. לחלופין, התובע טוען כי הוא זכאי ל שכר טרחה ראוי בגין שירותיו. בנוסף, עותר התובע מכוח ההסכם ל"שכר טרחה מקובל" לנוכח התחייבותו של הנתבע למסור לידי התובע את הטיפול בעריכת ההסכמים העתידיים למכירת זכויותיו. התובע העמיד את תביעתו על סך של 6,259,240 ש"ח, בצירוף מע"מ.

הנתבע לא מכחיש שהתובע נתן לו שירותים משפטיים וכי הוא זכאי לשכר ראוי בגין כך; אלא שלגרסתו אין קשר בין השירות המשפטי שנתן לו התובע לבין השכר הבלתי סביר שהוא דורש. לטענת הנתבע, ההסכם לא חולש על התרחיש שאירע בפועל שבו החלקה נכללה בתכנית חדשה והנתבע קיבל זכויות בניה למגורים. עוד טוען הנתבע כי התובע לא פעל ולא עשה דבר שהביא למימוש תרחיש זה ואין לזקוף אותו לזכותו. לגרסת הנתבע, שכר טרחתו של התובע צריך להיגזר אך מסכום הפיצויים שנפסקו לטובת הנתבע בגין ההפקעה ועקב פועלו של התובע בהקשר זה. בגין הפעולות שנקט התובע לאחר מכן - ככל שנקט - זכאי הוא לתבוע שכר ראוי.

הנתבע אף הגיש תביעה נגדית בגין רשלנות מקצועית נטענת של התובע כלפיו; הן משום שלא נקט את ההליכים הנדרשים לביטול ההפקעה והן משום שלא הגיש התנגדות ראויה לתכנית שהעניקה לנתבע זכויות בניה, באופן שהביא לקיפוחו. מחדליו של התובע הסבו לנתבע, לטענתו, נזקים רבים שאותם הוא תובע במסגרת התביעה שכנגד והעמידם על 8,000,000 ש"ח (לטענתו, לצרכי אגרה).

יוער כי לנוכח עליית מחירי הנדל"ן מיום שהוגשה התביעה המקורית (16/3/2010), הגיש התובע ביום 23/11/2011 בקשה לתקן את סכום התביעה (בקשה מס' 10), בצירוף חוות דעת של השמאי רחמים שרים מיום 7/11/2011 (להלן: " שרים" ו" חוות דעת שרים"). הבקשה התקבלה בהחלטה מיום 12/12/2011, שאז התביעה הועמדה על הסכום הנזכר לעיל. בהתאם לכך הגישו הצדדים כתבי טענות מתוקנים וההתייחסות במסגרת פסק הדין היא לאלה, אלא אם כן נאמר אחרת. ההפניות במסגרת פסק הדין לעמודים בתיק המוצגים שהגיש התובע מתייחסות למספור שבתחתיתם.

רקע עובדתי וגרסאות הצדדים

2.         הנתבע, ששון שחמון (לעיל ולהלן: " הנתבע" או " שחמון"), תושב קנדה, רשום כבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 25 בגוש 6525 בהרצליה. שטח החלקה כ-8.5 דונם והיא תחומה ברח' ז'בוטינסקי ממערב וברח' פינסקר מצפון (להלן: " החלקה") (ראו סעיפים 5-3 לחוות דעת שרים וכן נסח לשכת רישום המקרקעין מיום 18/9/2011, ת/5 בעמ' 55; להלן: " הנסח").

ביום 28/5/1990 הופקדה תכנית בנין עיר הר/1764 וביום 9/5/1991 היא פורסמה למתן תוקף (להלן: " תכנית 1764"; ראו ת/55 בעמ' 533-529 וכן ת/61). מטרת תכנית זו הייתה הרחבת בית הקברות של הרצליה, הממוקם בחלקה 24 בגוש 6525 מצפון-מזרח לחלקה. במסגרת התכנית, שונה ייעודה של חלקה 20 בגוש 6525 הממוקמת מצפון לחלקה - מעבר לרח' פינסקר - משטח חקלאי לבית קברות (להלן: " חלקה 20"). כמו כן, תכנית זו שינתה את ייעוד החלקה וחלקות 85-79 הסמוכות לה ממזרח, מחקלאות לשטחי חניה ציבורית מגוננת (מלשון גינה - ע.ב.) לבית קברות ולדרכים (להלן: " חלקות 85-79"). עוד נקבע בתכנית 1764 כי השטחים המיועדים על פי תכנית זו לשימוש הציבור - לרבות החלקה אך למעט השטח המצוי בבעלות חברת קדישא והמיועד לפי תכנית 1764 לבית הקברות - יופקעו ויירשמו בלשכת רישום המקרקעין על שם עיריית הרצליה (להלן: " העירייה").

בסמוך לפרסומה של תכנית 1764 למתן תוקף, ביום 30/5/1991 פורסמה בילקוט הפרסומים 3883 הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: " פקודת הקרקעות" או " הפקודה" ו" ההודעה לפי סעיפים 5 ו-7"). בהודעה לפי סעיפים 5 ו-7 צוין שהמקרקעין המתוארים בתוספת להודעה האמורה - ובכללם החלקה, חלקה 20 וחלקות 85-79 - דרושים לוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (להלן: " הוועדה המקומית") "לחלוטין לצרכי ציבור". בתוספת להודעה לפי סעיפים 5 ו-7 צוין כי שטחים אלה מיועדים להפקעה לצורך בית קברות, חניה ציבורית לבית קברות והרחבת דרכים. ביום 19/12/1991 פורסמה בילקוט הפרסומים 3956 הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (להלן: " ההודעה לפי סעיף 19"). לפי ההודעה לפי סעיף 19, אותם מקרקעין הנזכרים בהודעה לפי סעיפים 5 ו-7 "יהיו לקניינה הגמור והמוחלט של עיריית הרצליה מיום פרסום הודעה זו ברשומות" (ראו ת/5 בעמ' 54-53 וכן הנסח).

ביום 23/5/1991 וביום 6/6/1991 פנו באי כוחו של שחמון בשעתו - עו"ד מיכאל מילוא ועו"ד סלי זייפמן (להלן: " ב" כ שחמון הקודמים") - במכתבים לוועדה המקומית (ת/3). במסגרתם הביעו את התנגדותו העקרונית של שחמון להפקעה המתוכננת ולשינוי הייעוד במסגרת תכנית 1764, וכן את כוונתו החלופית של שחמון לדרוש "פיצויים נאותים על שינוי התכנית ו/או על ההפקעה".

3.         ביום 1/7/1991 ולבקשת שחמון, העבירו ב"כ שחמון הקודמים לתובע, עו"ד משה שוב (לעיל ולהלן: " התובע" או " עו"ד שוב"), את הטיפול בעניין הפקעת החלקה (ת/4). הטיפול הועבר לידי התובע בעקבות המלצתו של אביעזרי פרנקל, ידידו הקרוב של שחמון ומי שהיה אמון מטעמו על ניהול ענייניו בארץ (להלן: " פרנקל"; ראו ייפוי כוח שנתן שחמון לפרנקל, ת/60. לעניין ההמלצה על התובע לנוכח מומחיותו ראו עדות שחמון בעמ' 209 לפרוטוקול ש' 22-21 וכן בעמ' 210 ש' 8-4).

בהמשך לכך, ביום 3/5/1992 נחתם בין עו"ד שוב לבין שחמון הסכם שכר טרחה (לעיל ולהלן: " הסכם שכר הטרחה"או " ההסכם", ת/1). לצד ההסכם חתם שחמון על ייפוי כוח, המסמיך את עו"ד שוב לטפל עבורו ב"הפקעה, פיצויים וזכויות בניה" בעניין החלקה (להלן: " ייפוי הכוח"; ת/10א בעמ' 75).

במסגרת ההסכם, הוסמך התובע על ידי הנתבע לטפל בשמו ועבורו בהפקעת החלקה בכמה מישורים: בתביעות בגין שינוי ייעוד החלקה והפקעתה; בתביעות לקבלת פיצויים; וכן בניסיון לקבל זכויות בניה חלף פיצויים. עוד נקבע בהסכם כי שכר טרחתו של התובע יהיה בשיעור של 15% מסכום הפיצויים או משווי הקרקע או הזכויות שיתקבלו.

4.         הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע להיקפו ותחולתו של ההסכם בנסיבות העניין.

לגרסת הנתבע, במסגרת ההסכם הוסמך התובע לטפל בתביעה בקשר עם שינוי ייעוד החלקה מחקלאות לחניה; וכן להביא לביטול ההפקעה ולחלופין לקבלת פיצויים בגינה - בין בכסף ובין בקרקע חלופית שלה זכויות בניה שוות-ערך לפיצויים. לעמדת הנתבע, ההסכם אינו חולש על שינוי הייעוד למגורים וזכויות הבניה שקיבל הנתבע בשנת 2006, 14 שנים לאחר חתימת ההסכם - זכויות ששוויין עולה לאין שיעור על פיצויים בגין הפקעה, ושהצדדים להסכם לא צפו את קבלתן בעת חתימתו. לשיטת הנתבע, זכויות הבניה שניתנו לו בשנת 2006 לא ניתנו "במקום" פיצויים בגין ההפקעה, כלשון ההסכם; שכן בשנת 2006 ההפקעה בוטלה והזכות לקבל פיצויי הפקעה - בין בכסף ובין בזכויות במקום אחר - לא הייתה קיימת עוד.

לשון אחר - הנתבע טוען שהיקפו של ההסכם תחום לפועלו של התובע בקשר עם תביעות הפיצויים בגין ההפקעה; וכי מהפיצויים שנפסקו לטובת הנתבע במסגרת פסק דין, כפי שעוד יבואר - יש לגזור את שכר טרחתו של התובע. ככל שנקט התובע פעולות נוספות, הרי שלא עשה זאת מכוח ההסכם; ולכן אינו זכאי לקבל בגינן את שכר הטרחה המוסכם כי אם, לכל היותר, שכר טרחה ראוי שאותו היה עליו להוכיח בחוות דעת מתאימה. יוער כבר כעת כי הנתבע מוסיף וטוען שיש להביא בחשבון את רשלנות התובע כלפיו שנזקיה עולים בכל מקרה על השכר לו זכאי התובע.

מנגד, גורס התובע כי הענקת זכויות הבניה לנתבע מהווה מימוש של החלופה השלישית בהסכם - שהתאפשר בזכות פועלו ומאמציו - ולכן הוא זכאי ל-15% משווי זכויות הבניה שקיבל הנתבע. לעמדת התובע, שיטת עבודתו בטיפול בזכויותיו של הנתבע הוכיחה את עצמה; ובסופו של הליך רב שנים הצליח התובע לגרום לכך שהחלקה תיכלל בתכנית חדשה ויוענקו לנתבע זכויות בניה. בנסיבות אלה, טענתו של הנתבע שלפיה יש לגזור את שכר טרחתו של התובע מפיצויים ששיעורם נמוך בהרבה ושלא התקבלו - כפי שעוד יפורט - אינה אלא היתממות והתחמקות מתשלום שכר הטרחה שמגיע לתובע. יוער כי לטענת התובע, הוא שהציע את החלופה שלפיה יקבל הנתבע זכויות בניה; ואפשרות זו לא הייתה כלל על הפרק בעת שהועבר אליו הטיפול בתיק, כעולה ממכתבי ב"כ שחמון הקודמים.

בהקשר זה יצוין עוד כי לגרסת הנתבע ההסכם הוכן על ידי התובע מראש ולא תורגם לאנגלית הגם ששליטתו של הנתבע בשפה העברית היא בסיסית ביותר, ולכן יש לפרשו נגד התובע. מנגד טוען התובע כי הנתבע שולט בשפה העברית ושלט בה גם בעת חתימת ההסכם; וכי הנתבע הסמיך את התובע, במודע, לטפל גם באפשרות של השגת זכויות בניה חלף החלקה המופקעת.